فرهنگ و سرمايه دانش

مصاحبه صریح و بی پرده با آقای بهشتی مديرعامل شركت (قسمت اول)

به نام خدا

مصاحبه صریح و بی پرده با آقای محمود بهشتی لنگرودی
مدیرعامل شرکت تعاونی سرمایه گذاری فرهنگ و سرمایه دانش
قسمت اول
موضوع : پروژه کوهک

 

س: در خدمت آقای بهشتی مدیرعامل محترم شرکت تعاونی سرمایه‌گذاری فرهنگ و سرمایه دانش هستیم و قصد داریم از مجموعه فعالیت‌های شرکت گزارشی تهیه کرده و به اطلاع اعضای محترم برسانیم. البته به سبب اولویت و اهمیتی که درمورد برخی پروژه‌ها مانند پروژه کوهک وجود دارد اولین سوالات را با این موضوع آغاز می‌کنیم.
همانطور که می‌دانید بیشتر پروژه‌های شرکت در منطقه غرب تهران بوده‌اند، نظیر پروژه فردوس در منطقه 5. اما در حال حاضر شرکت دست اندرکار طرحی در منطقه 22 است. از شما می‌خواهم توضیح دهید که چطور شرکت وارد سرمایه‌گذاری و کار در این منطقه شد؟

ج: در رابطه با منطقه 5 و بلوار فردوس بحث مفصلی وجود دارد که در جای خود باید به آن پرداخت. اما درمورد منطقه 22 و پروژه کوهک باید بگویم پایین بودن نرخ تراکم و روند رو به رشدِ منطقه بهترین انگیزه برای سرمایه‌گذاری در آنجا بود. کما اینکه شاهد بودیم در سالی که ما وارد کار در آن حیطه شدیم بیشترین آمار خرید و فروش در سطح تهران ازانِ منطقه 22 بوده است. شهرداری تهران و علی‌الخصوص شهرداری منطقه امکانات بسیار مناسبی را برای منطقه درنظر گرفته‌اند. از نظر قیمتی هم همانطور که عرض کردم تراکم در نقاط مختلف تهران قیمت‌های متفاوتی داشت در سالی که ما این پروژه را کلید زدیم منطقه 22 کمترین قیمت را داشت و بلوار کوهک در این میان موقعیت نسبتا خوبی داشت.

با توجه به بحث فعال شدن دریاچه که در آن زمان هنوز احداث نشده بود و شایعاتی وجود داشت که با ایجاد دریاچه رونق بسیار زیادی در منطقه شاهد خواهیم بود، جذابیت ساخت و ساز در آن منطقه نه تنها برای ما بلکه برای خیلی‌ها افزایش پیدا کرد. بنابراین زمانی که این پروژه به ما پیشنهاد شد، هیات مدیره محترم تصمیم به خرید گرفت که خرید بسیار خوبی هم بود. یعنی درواقع ما در آن مقطع با بهای بسیار پایینی موفق به خریداری شدیم و در قیاس باید بگویم که حتی در نقاط جنوب شهر تهران هم به این قیمتِ حدودا پانصد و پنجاه هزار تومان امکان عرضه قدرالسهم نداشتیم ولی در اینجا این اتفاق افتاد و استقبال بسیار خوبی هم شد. طوری که ما در ابتدا یک برج خریداری کردیم اما بعد با افزایش متقاضیان یک برج دیگر هم اضافه نمودیم و چنانچه از مجموع چهار برج موجود دو برجش توسط دیگران ابتیاع نشده بود چه بسا که برای خرید آنها نیز اقدام می‌کردیم.

 

س: آیا این برجها از ابتدا دارای نقشه مشخصی بودند؟ چون براساس آنچه که می‌بینیم تمامی واحدها دارای مساحت صد و سی متری هستند. و لذا افراد با وجود اینکه نیازهای متفاوتی داشتند اما همگی ناچار بودند متراژ برابری را تهیه نمایند.

ج: حتما در جریان هستید که ما این پروژه را از شرکت تعاونی کارکنان پخش و پالایش فرآورده‌های نفتی خریداری کردیم. پروژه دارای جواز بود ( هرچند که جواز نیاز به تمدید داشت ) و تمام کارهای شهرداریش انجام گرفته و نقشه‌ها نیز از قبل طراحی و تصویب شده بود. ما نیز براساس همین نقشه‌ها عملیات واگذاری واحدها را آغاز کردیم.

البته این پروژه دارای یک سند و یک جواز بوده است. یعنی حدود چهارده هزار متر زمین در قالب یک سند و چهار برج تنظیم شده بود. اما دو بلوک را شرکت ما خریداری نمود، یک بلوک یا یک برج را پروژه طوبی و آقای خالصی خریداری کردند و بلوک چهارم متعلق به بخش خصوصی شد. همین مورد سبب به وجود آمدن پاره‌ای از مشکلات شد.

 

س: اتفاقا یکی از سوالات من دقیقا در باب همین مورد بود. وجود یک جواز و تفاوت سلیقه‌های چند مالک آیا برای شما مشکلاتی ایجاد نکرد؟

ج: در عمل همین اتفاق به وقوع پیوست. همانطور که می‌دانید نقشه هر چهار برج و سطح اِشغالشان یکسان بود. اما با شروع کار از آنجا که مالک پروژه طوبی بخشی از امکانات رفاهی برج را در بلوک A1 دیده بود، و چاره‌ای جز تغییر در عملیات ساختمانیش نداشت، برای ما هم دردسرهایی ایجاد کرد. به این نحو که تعداد پارکینگ‌های مجتمع تجاری طوبی به نسبت جوازی که صادر شده بود کم بود بر همین اساس می‌بایست بخشی از پارکینگ‌های آن مجتمع در بلوک A1 تامین می‌شد. و در تبلیغاتشان بحث‌های سونا و استخر و محل بازی کودکان هم مطرح کرده بودند اما محلی برای اجرای آن وجود نداشت. که این را هم می‌خواستند الزاما در بلوک A1 تدارک ببینند. لذا مجبور شدند در سطح اِشغال و روند اجرایی عملیات ساختمانی تغییراتی ایجاد کنند که آسیب این تغییرات به مجموعه‌ی ما هم رسید. مِن باب مثال از نظر خاک‌برداری کارهای برج A1 به‌طور کامل انجام شد اما به جای اینکه برای سه طبقه زیرزمین گودبرداری نمایند، شش طبقه پایین رفتند و طبیعتا شهرداری مانع شد و علی‌رغم آنکه ما طبق مقررات ساخت و سازمان را پیش می‌بردیم، ماموران شهرداری در گزارش خود قید می‌کردند که " این جواز " مرتکب تخلف شده است و باید جلوی فعالیت ساختمانیش گرفته شود. همین معضل سبب چندین ماه وقفه یا کندی در کار پروژه شد و تصمیم گرفتیم که هم سند و هم جوازمان را از این آقایان تفکیک نماییم.

سند خیلی سریع تفکیک شد و در حال حاضر از یک سند تبدیل به سه سند شده و بعدها در دیوارکشی هم این مورد رعایت خواهد شد و تداخل بین برج‌ها از میان خواهد رفت و با توجه به کارهایی که در برج طوبی در حال انجام است، این تفکیک برای ما بسیار سودمند خواهد بود. چون تداخل بخش تجاری با ما که مسکونی بودیم می‌توانست مشکلات بسیاری ایجاد نماید.
اما وقتی که ما وارد موضوع تفکیک جواز شدیم این بحث مطرح شد که ظرفیت‌های منطقه افزایش پیدا کرده و ما می‌توانیم تعداد طبقات و سطح اِشغالمان را بالا ببریم. لذا تصمیم گرفته شد به این سو برویم که با گرفتن جواز جدید امکانات جدید هم دریافت نماییم. این اقدامات شروع شد و هنوز هم ادامه دارد هرچند که مسایل گوناگونی در حاشیه آن به وجود آمد.

 

س: اینطور که من از صحبت‌های شما استنباط می‌کنم، در حین کار به این استقلال جواز رسیدید. یعنی مدتی کار انجام شده، سپس به دلیل تخلفات همسایگان دوره‌ای از توقف پیش آمده و بعد کار مجددا پی گرفته شده است.
ج: بله. البته کار هیچ زمانی به‌طور کامل متوقف نشده است، اما روند آن گاهی به سبب پاره‌ای اخلال‌های شهرداری کند می‌شد. در مقام توضیح باید بگویم که پس از اینکه ما برای استقلال جواز پیگیری کردیم، به این بحث رسیدیم که حالا طبقات و سطح اِشغالمان را تا چه حد اضافه کنیم. این موضوع باید برای گرفتن یک موافقت جدید به شهرداری می‌رفت. که از نظر پروسه زمانی مدت طولانی‌ای به طول انجامید. در همین حین به مشکلات مالی برخوردیم.

 

س: در همین رابطه من سوال دارم. شما برای واحدهایی که در اختیار متقاضیان قرار دادید یک برآورد اولیه داشته‌اید از لحاظ پیش‌بینی سود شرکت و هزینه خرید تراکم. با توجه به حجم ساختمانی بالای پروژه، شما چگونه برآورد اولیه را انجام دادید؟ آیا از کارشناسان مشاوره گرفتید و طول زمان تکمیل پروژه و مقدار تورم را در آن اعمال نمودید؟ آیا اساسا شروع پروژه با شما بوده یا برای آن اقدام به برگزاری مناقصه نموده‌اید؟

ج: بله. در موعدی که ما تصمیم گرفتیم هزینه‌های ساخت را قیمت‌گذاری نماییم نیروهای فنی و مهندسی خودمان به کارشناسانی که می‌شناختند سفارش انجام متره و برآورد دادند و پس از انجام آن رقم‌هایی را به ما اعلام نمودند و حدود هزینه‌های ساخت بنای مفید را در اختیارمان گذاشتند. خاطرم است که در آن مقطع پیش‌بینی‌ها برای ساخت بنای مفید حدودا متری هفتصد و پنجاه تا هشتصد هزار تومان بود که ما بین پنجاه تا صدهزار تومان اضافه‌تر از آن را با توجه به اینکه پیش‌بینی افزایش قیمت‌ها می‌شد به پیشنهاد همان دوستان فنی در نظر گرفتیم. آن زمان این قیمت معقول و متداول به نظر می رسید . حتی زمانی که برای مناقصه به روزنامه‌ها آگهی دادیم، قیمت‌هایی که اعلام شد نزدیک به همین اعداد بود. اسناد این مناقصه همین الان هم وجود دارد. ولیکن مشکلی که داشتیم این بود که این شرکت‌های مقاطعه‌کار بیست و پنج درصد کل مبلغ را هنگام عقد قرارداد مطالبه می‌کردند که این کار در توان ما نبود. چون ما هنوز هزینه‌های ساخت را از مالکان دریافت ننموده بودیم. ما هنوز درگیر بحث قدرالسهم بودیم و موجودی قابل توجهی در اختیار نداشتیم. اگر دوستان مالک به خاطر داشته باشند ما در محل پروژه جلسه‌ای برگزار کردیم و در آنجا درخواست کردیم که با توجه به رشد قیمت مصالح که از همان ابتدا نمود پیدا کرد در پرداخت اقساط تعجیل نمایند تا ما بتوانیم اقلام و مصالح را زودتر تهیه نماییم. این مربوط به مقطعی بود که قیمت دلار بسیار ناپایدار و به شدت در حال اوج گرفتن بود. یعنی با افزایش روزانه قیمت دلار ما شاهد افزایش روزانه قیمت مصالح بودیم. در فاصله‌ای چند ماهه قیمت دلار تقریبا دو برابر شد طبیعتا اقلام مورد نیاز و دستمزدها هم همین رشد را شاهد بودند. که همه در جریان این افزایش وحشتناک قیمت‌ها هستند.

 

س: با توجه به اینکه سازه شما فلزی است و از طرفی دوره زمانی اقساط را سه ماهه قرار داده‌ بودید، آیا به این مورد توجه داشتید که قادر به تهیه آهن آلات در این فاصله زمانی که پولی به دستتان نمی‌رسید هستید یا خیر؟ چون در هر مرحله بنا بود چهار طبقه از اسکلت تکمیل شود. برآورد هزینه و درآمد شما هم‌خوانی داشت؟

ج: چنانچه این معضل افزایش ناگهانی قیمت‌ها درمیان نبود روند دریافتی‌ها می توانست جوابگوی عملیات ساختمانی باشد . ما هر سه ماه چیزی در حدود یک و نیم میلیارد از مالکان دریافتی داشتیم. این مبلغ با هزینه‌های ورق و آهن و دستمزد هم‌پوشانی داشت. اما هنگامی که قیمت‌ها دو برابر افزایش یافت دچار کسری شدیم.

 

س: با درنظر گرفتن تورم وحشتناکی که در سال 1391 داشتیم و برخی مراجع میزان آن را بین چهل تا چهل و پنج درصد و برخی دیگر خیلی بیشتر از این ارزیابی نمودند، شما کمبود نقدینگی را چگونه جبران نمودید؟

ج: ببینید شرکت تعهداتی در باب اجرای پروژه داشت. از طرفی مبالغی همیشه در حساب شرکت موجود بود. مبالغی ناشی از دریافتی و سود پروژه‌های سابق. ما آن منابع را هم به پروژه کوهک تزریق نمودیم. یعنی میزان هزینه شرکت در کوهک همیشه از میزان دریافتی از مالکان بیشتر بوده است. این را بر پایه آمار و ارقام دقیق می‌گویم. آماری که کاملا قابل استخراج است. ما همیشه خریدها را انجام داده‌ایم و سپس از سوی مالکان پول به دستمان رسیده است. البته از نظر بنده این وظیفه شرکت است. بنابراین شرکت از محل منابع مالی که در اختیار دارد و حتی با کمک گرفتن از وام‌های بانکی تلاش می‌کند پروژه‌های خود را تکمیل نماید. لذا توقف یا تاخیر به دلیل هزینه منابع پروژه در محل‌های دیگر نبوده بلکه کندی‌ها به دلیل ایجاد تغییرات در نقشه های پروژه و الزام به ثبت و اخذ مجوزهای آن بوده است.

 

س: از شما برای این توضیحات و زدودن ابهام‌ها تشکر می‌کنم. اینجا یک سوال پیش می‌آید؛ در حال حاضر از اقساط مالکان چیزی بیش از یک قسط باقی نمانده است اما هنگامی که به پروژه نگاه می‌کنیم درمی‌یابیم که هنوز در مرحله اسکلت قرار دارد. شما برای این کمبود نقدینگی آشکار چه فکری نموده‌اید؟ آیا همه آن را قصد دارید از مالکان اخذ نمایید؟

ج: سهل‌الوصول‌ترین راه این بود که به مالکان اعلام نماییم که منابع مالی پروژه به پایان رسیده و خود آنها منابع جدیدی برای شرکت تعریف کنند. درواقع از آنها بخواهیم که کسری‌ها را از محل پرداخت‌های جدید تامین نمایند. رویه شرکت ما این نیست. و تلاش داشته‌ایم اگر عددی را در ابتدا اعلام نموده‌ایم با همان اعداد کار را تحویل دهیم. حتی دولت که عموما زیر بار افزایش ارقام پروژه‌ها نمی‌رفت در مواجهه با پیمانکارها ( مثلا همین مسکن مهر ) ناچار شد چندبار قیمت‌ها را تعدیل کرده و افزایش دهد. سابقا سازمان برنامه هر سال کتابچه‌های فهرست‌بهایی را منتشر می‌کرد. از بعد از دوره دوم ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد امور چنان مختل شده و قیمت‌ها به حدی بی‌ثبات شده که دیگر از این فهرست‌ها خبری نیست. پیمانکارها هم دیگر ترجیح می‌دهند دستمزدی کار کنند یعنی مصالح را کارفرما برای آنها ابتیاع نماید. و بعضاً با تمام شدن منابع دولتی پیمانکار جلوی پیشرفت پروژه را می‌گیرد چون از آن پس باید از جیبش هزینه نماید. اما با همه این اوصاف سیاست شرکت ما همچنان براین است که اگر قیمتی را به مالکان اعلام نموده‌ایم با همان قیمت یا اعدادی نزدیک به آن کار را تحویل دهیم.
یکی از روش‌هایی که می‌شود کسری‌های پروژه را تامین نمود استفاده از ظرفیت‌های همان پروژه است. مِن باب مثال اگر پروژه‌ای با هزار متر تعریف شده و بعدها با رایزنی‌ها به هزار و پانصد متر افزایش یافته، این متراژ اضافه یک منبع مالی نوینی است که از محل آن می‌توان پروژه را تکمیل کرد. در پروژه کوهک هم چنین موردی پیش آمد. نه تنها برای دو برج ما بلکه برای هر چهار برج. بنابراین ما اقدام به افزایش طبقات و سطح اِشغال و حتی پارکینگ‌ها نمودیم. به‌طور خلاصه هم اینک چیزی نزدیک به هشت هزار و پانصد تا نه هزار متر افزایش بنای مفید و تعداد زیادی پارکینگ اضافه داریم. که از محل فروش این اضافات و امکانات افزوده شده می‌توانیم بخش بزرگی از کسری پروژه را تامین نماییم. چنانچه این اتفاق نمی‌افتاد هزینه تکمیل پروژه که بین سی و سه تا چهل و پنج میلیارد تومان برآورد شده است بر مبالغ پرداختی مالکان افزوده می‌شد و هر فرد ناچار بود بیش از دویست میلیون تومان علاوه بر مبالغ قبلی پرداخت نماید. که توقع بیجا و غیرمعمولی بود. اما حالا با توجه به این امکانات هرچند که پروژه دچار تاخیر شد و فشارهای زیادی از سوی مالکان بر ما وارد شده و می‌شود، در مقابل ، مشکلات مالی مالکان و پروژه مرتفع می‌شود.

 

س: با در نظر گرفتن همه مواردی که فرمودید، آیا این درآمدهای جانبی جوابگوی شکاف سی و سه تا چهل و پنج میلیاردی که فرمودید خواهد بود؟ ضمن اینکه بفرمایید ادامه کار را چگونه قصد دارید انجام دهید؟ آیا به همین شیوه فعلی توسط پیمانکاران جزء پیش خواهید رفت؟

ج: پس از بررسی‌های فراوان به این نتیجه رسیدیم که تعداد واحدهای هر طبقه را به پنج یا شش واحد افزایش دهیم. از این محل تعدادی واحد در اختیار شرکت خواهیم داشت که از طریق واگذاری و تهاتر آنها هزینه‌ها را تامین نماییم. البته به احتمال قوی ناچار خواهیم شد که تعدادی از واحدها را نیز از مالکان خریداری نموده و به موجودیمان بیفزاییم.

 

س: همینجا اجازه دهید این سوال را مطرح نمایم که با توجه به پنج یا شش واحدی شدن واحدهای هرطبقه ، متراژی که پیشترها به مالکان وعده داده بوده‌اید بر هم خواهد ریخت. برای رفع این مشکل و جلب رضایت مالکان چه تدابیری اندیشیده‌اید؟

ج: ما درخواست‌های مالکین را جمع کرده‌ایم. کسانی هستند که متقاضیند واحد صد و سی متری آنها به صد و پنجاه متر افزایش یابد. کسانی هم هستند که عنوان نموده‌اند توانایی پرداخت هزینه‌های واحد صد و سی متری را نداشته و خواهان واحدهای کوچک‌تری هستند. بر این اساس در نقشه جدیدی که طراحی شده شاهد تنوع متراژ هستیم. یعنی در حال حاضر در طبقات واحد نود، صد و بیست، صد و سی، صد و پنجاه و صد و شصت متری در اختیار داریم ، بنابراین مالکان صاحب قدرت انتخاب بیشتری خواهند بود.

 

س: از باب قیمت چه تفاوتی ایجاد خواهد شد؟

ج: ببینید شرکت تعاونی سود خود را از محل قدرالسهم می‌برد. یعنی به طور مثال هر سهم برای ما پانصد تومان تمام شده، و آنرا پانصد و پنجاه تومان می‌فروشیم. سود ما همین است. بهره دیگری نخواهیم داشت. درواقع مضاف بر این شرکت حتی یک ریال سودِ بیشتر برای خود در نظر نگرفته است. اما بنا هم نیست که شرکت تعاونی چند سال زمان بگذارد و زحمت بکشد و عاقبت چیزی هم از جیب خرج کند. لذا در قیمت‌گذاری واحدهایی که می‌خواهیم به پیمانکار واگذار نماییم و متراژ اضافه‌ای که به مالکان می‌فروشیم باید ارقامی تعیین نماییم که مجموعه‌اش نیاز پروژه را برطرف نماید. این است که سیاستی در پیش خواهیم گرفت که با حداقل فشار بر مالکان، پروژه به پایان برسد. اینک در شرایطی هستیم که ترجیحمان این است که مالکان بر همان متراژ صد و سی متری سابق بمانند تا ما با فروش متراژ بیشتر به پیمانکار بتوانیم کسری‌هایمان را جبران نماییم.

 

س: چنانچه مالکی از واحد صد و سی متری خود انصراف داده و یک واحد نود متری مطالبه کند، یا بالعکس صد و سی متر را به صد و شصت متر تغییر دهد، مابه‌التفاوت این متراژ را چگونه با او حساب خواهید کرد؟

ج: برای حل این مشکل قاعدتا باید از محل دریافت از مالکی که بیست متر اضافه می‌گیرد، مبلغ کسی را که بیست متر از واحدش کسر می‌شود تأمین نماییم. این دو عدد باید یکدیگر را پوشش دهند.

 

س: قیمت شما براساس چه معیاری تنظیم خواهد شد؟ ضمن اینکه در قرارداد ذکر شده که برای تفاوت طبقات و مرغوبیت واحد مبلغی باید پرداخت شود. این مبلغ چگونه محاسبه خواهد شد؟

ج: اینکه زمان دریافت یا پرداخت مابه‌التفاوت‌ها کی خواهد بود هنوز مشخص نشده و من خودم دورنمای روشنی از آن ندارم. ضمن اینکه ما تعهد وام هم به مالکان داریم که باید برای آن فکری کنیم. ذهنیتی که وجود دارد این است که اضافه شدن متراژ را در قالب آن تعهد وام محاسبه نماییم. یعنی فرد هزینه متراژ اضافه خود را از محل وام تامین کرده و بعدها در قالب اقساط پرداخت نماید.

 

س: ظاهرا اینکه شما متراژ پروژه را اضافه کرده‌اید قطعی است. اما آیا وجود پنج یا شش واحد در هر طبقه هم قطعی شده است؟ چگونه می‌خواهید اینها را به سرانجام برسانید؟ توسط پیمانکار یا مشارکتی؟ ضمنا مالکان چطور در جریان این امور قرار خواهند گرفت؟

ج: در جلساتی که با مالکین داشته‌ایم گزینه‌های مختلفی ارایه داده‌ایم. طرح این گزینه‌ها مربوط به دوره زمانی‌ای بود که هنوز از متراژ اضافه و قابلیت به مشارکت گذاشتن آن اطلاع نداشتیم. یعنی تا آن زمان ذهنیتمان صرفا به پیمانکار بود. با اضافه شدن متراژ، شرایط مشارکت برای ما فراهم شد. یعنی جمع شرکت تعاونی به این نتیجه رسید که بهترین راه برای ادامه فعالیت پروژه انجام همان کاری است که در پروژه نیاوران انجام شد. ما نیاوران را به مشارکت سپردیم. حسنی که این کار دارد این است که مالکان دیگر دغدغه‌ای از باب نوسانات قیمت نخواهند داشت. چون به مشارکت‌کننده در ازای ساختی که انجام می‌دهد واحد تعلق می‌گیرد. و افزایش بهای دستمزد و مصالح، افزایش قیمت آپارتمان را در پی خواهد داشت و اینها یکدیگر را می‌پوشانند. لذا در قرارداد مشارکت چیزی به نام تعدیل نداریم. در کوهک هم به نظر می‌رسد این گزینه بهترین راه حل باشد. از زمانی هم که پیشنهادش مطرح شد به این نتیجه رسیدیم که بهتر است از بحث چهار واحد در هر طبقه به سوی پنج یا شش واحد در هر طبقه برویم. و خوشبختانه با نقشه بسیار سنجیده و دقیق این قضیه به نتیجه رسیده است.

 

س: آیا تاکنون برای مشارکت افراد متقاضی‌ای داشته‌اید؟

ج: دهها مورد مراجعه‌کننده برای بحث مشارکت داشته‌ایم که حتی برخی از آنها را خودِ مالکان معرفی نموده‌اند. گفتگوهای زیادی صورت گرفته. قیمت‌ها بسیار متفاوت بوده است. هم برای هزینه ساخت و هم برای قیمت هر آپارتمان. ایجاد تعادل بین این قیمت‌ها یک سوی قضیه است و بحث کیفیتِ کاریِ سازنده سوی دیگر. که اتفاقا ما در این قسمت دقت نظر خیلی بیشتری داشته‌ایم. درمیان پیشنهادها مواردی داشته‌ایم که نه تنها حاضر بوده‌اند در قبال اتمام کار چیزی از ما نگیرند بلکه رقم‌هایی را هم برای پرداخت به تعاونی پیشنهاد داده‌اند. اما به دلیل نبود اطمینان لازم در شرکت نسبت به اینگونه گزینه‌ها، کار تصمیم‌گیری بسیار دشوار شد. در نهایت با توجه به گزینه‌های مختلف، موردی که هم از لحاظ قیمت و هم از نظر کیفیت تا حدودی مورد قبول بوده به شکل مشروط انتخاب شده منوط به اینکه بخشی از کار را انجام دهد و چنانچه این بخش مورد رضایت بود ادامه کار به آنها ارایه خواهد شد. وگرنه کار از آنها ستانده شده و به گزینه دیگری سپرده خواهد شد. این آخرین تصمیمی است که تا به امروز اتخاذ شده است.

 

س: می‌شود اینطور توصیف کرد که با تدابیری که توسط شرکت اندیشیده شده پروژه تا حدودی از بحران نقدینگی خارج شده است. لطفا بگویید برای تاخیر زمانی چه دلایلی دارید و پیش‌بینی می‌کنید پروژه چه زمانی به پایان برسد؟

ج: در قیاس با دو برجی که در جوانب ما قرار دارند ما حدود شش ماه عقب هستیم. یعنی در بخش چیدن تیغه‌ها و گچ و خاک باید اقداماتی انجام می‌داده‌ایم. چنانچه فرصتی شش ماهه داشته باشیم این دو کار انجام و به پایان خواهند رسید. بنابراین به محض بسته شدن قرارداد با پیمانکار بنا بر این است که فعالیت‌ها به سرعت و با عوامل بیشتر کامل شود تا بتوانیم این تاخیر شش ماهه را پشت سر گذاشته و خودمان را به بلوک‌های جانبی برسانیم. ولی برای اتمام کل پروژه چیزی در حدود دو سال زمان نیاز داریم چون در بخش نازک‌کاری واقعا کار پیچیده می شود و عموما سهم بزرگی از طولانی شدن پروژه‌ها به زمان نازک‌کاری مربوط می‌شود.

البته لازم به توضیح است که اتفاق مثبتِ در حال وقوع در این پروژه بحث تغییر مصالح است. مثلا اگر در قرادادهای سابق با مالکین برای سیستم گرمایش و سرمایش ایرواشر پیش‌بینی شده بود که از نظر کیفیت در حد کولر آبی است، در قراردادهای جدید بحث چیلر را پیش‌بینی کرده‌ایم که قیمت و کیفیتش بسیار متفاوت است و می‌تواند در قیمت خرید و فروش واحدهای آنجا خیلی تاثیرگذار باشد. حتی در کاشی‌های کف و دیوار نسبت به دفترچه قبلی که در اختیار مالکان گذاشته بودیم تغییراتی لحاظ شده است .

 

س: استنباط من از صحبت‌های شما این است که بیش از مبالغی که از مالکان اخذ شده تاکنون در پروژه هزینه شده است. با توجه به این مورد، هزینه اخذ جواز جدید از کدام منبع تامین خواهد شد؟

ج: فیشی که صادر شده نزدیک به دوازده میلیارد تومان است. براساس رایزنی‌هایی که انجام گرفته احتمالا در حدود هشت تا نه میلیارد تومان به نتیجه خواهیم رسید. در حال تلاش هستیم که عدد این فیش را کاهش دهیم. ضمن اینکه برای پرداخت این مبلغ هیچ نقدینگی‌ای نداریم و باید آن را تامین نماییم. بخشی از این مبلغ را از محل باقی مانده بدهی مالکان تامین خواهیم کرد. چون اینگونه هم نبوده که همه مالکان اقساط خود را پرداخت نموده باشند. شرکت هم با توجه به مشکلات مالکان خیلی قاطع با آنها برخورد نکرده است. تعداد خیلی کمی از مالکان به دلیل تاخیر بیش از حد مشمول کسر متراژ شده‌اند. اما سعی کرده‌ایم با عزیزان مدارا کنیم. به‌هرحال هستند کسانی که دو تا سه قسط عقب افتاده دارند. ضمن اینکه هنوز یک قسط از پروژه کوهک باقی مانده که مالکان محترم باید نسبت به تادیه آن اقدام کنند. غیر از این، از محل مابه‌التفاوت مرغوبیت طبقه و پارکینگ‌های اضافه باید هزینه این جواز تامین شود.

حسن جواز جدید این است که دست ما را برای سپردن پروژه به مشارکت‌کننده و تکمیل پروژه باز گذاشته است. وگرنه ما در بن‌بست شدیدی گرفتار آمده بودیم.

 

س: خاطرم هست در یکی از جلساتی که در زیرزمین همین پروژه داشتیم شما فرمودید که با بزرگ کردن واحدها و اخذ مبالغی در حدود یک تا دو میلیون تومان از مالکان، پروژه را پیش خواهید برد. آیا این مبالغ برای اتمام پروژه کافی نبود که حالا ناچار به مشارکت شده‌اید؟

ج: اگر شما رقم هشت میلیارد صورتحساب جواز جدید را بر هشت هزار متر اضافه بنای ما تقسیم کنید خواهید دید که تقریبا چیزی در حدود متری یک میلیون هزینه جواز جدید می‌شود. چنانچه بنا باشد متراژ اضافه را متری یک میلیون و پانصد هزار تومان واگذار نماییم، در ظاهر پانصد هزار تومان باقی می‌ماند ولی باید دقت کنیم که ما هزینه‌های مقاوم‌سازی، ساخت و کمیسیون را در پیش داریم و با این هزینه‌ها در واقع آن مبلغ منطقی به نظر نمی‌رسد و جوابگوی تکمیل پروژه نخواهد بود. لذا ناچاریم متراژ اضافی تامین شده را به بالاترین قیمت ممکن واگذار نماییم تا از محل دریافت آن مابقی پروژه را تکمیل نماییم. پیش از این هم توضیح دادم که ترجیح ما این است که این متراژ اضافه را به غیر مالکین بفروشیم. چون توانایی مالکین به‌هرحال محدود است. یعنی کسی که در کل بابت یک واحد مبلغ صد و هشتاد میلیون تومان پرداخت کرده است، برای بیست تا سی متر اضافه نمی‌تواند هشتاد یا صد میلیون تومان پول هزینه نماید. طبیعتا برای او این مبلغ بسیار سنگین به نظر خواهد آمد. پس ما به این سو رفتیم که متراژ اضافه را به دیگران واگذار نماییم.

 

- از شما برای وقتی که اختصاص دادید متشکریم.

- من هم از شما سپاسگزارم و از همه مالکان پروژه به دلیل صبوری و تحمل سختی های کار قدردانی می کنم .

پایان
03/12/93